Redegørelse for boligudbygning

Kommuneplanen skaber et planlægningsmæssigt grundlag for boligudbygningen i de kommende 12 år. Boligudbygningen skal sikre tilstrækkeligt med boligudlæg i planperioden.

Boligudbygningen tager udgangspunkt i Kommunalbestyrelsens visioner og mål for bosætning under hensyn til tendensen i de seneste års byggeaktivitet.

Kommunen skal som helhed rumme et bredt og varieret udbud af boligformer og boligtyper, der imødekommer forskellige befolkningsgruppers behov. Med denne kommuneplans arealudlæg til boliger er der fortsat gode og varierede muligheder for boligbyggeri, både i nye udlæg og gennem byomdannelse og fortætning.

Udover udlæg til etagebyggeri, parcelhuse og rækkehuse, har kommunalbestyrelsen også haft ønske om, at der skal udlægges arealer som vil gøre realiseringen af alternativt byggeri tilgængeligt. Derfor udlægges der flere steder arealer, indenfor hvilke, der er mulighed for at opføre mindre boliger på mindre grunde, hvor der afsættes plads til fællesfaciliteter inde og ude.

Boligudbygningen er administrativt inddelt efter kommunens skoledistrikter inden for hvert af kommunens fem planområder. Dette giver mulighed for at koordinere boligtilvæksten med den offentlige service i lokalområderne og sikrer fordelingen af udbygningsmuligheder i kommunen.

Behov for boligudbygning

Arealer til byvækst

I denne planperiode vurderes det, at der er behov for nye boligudlæg/arealer til byvækst i Kalundborg by, samt mindre nyudlæg i Svebølle og Snertinge, jf. ”Redegørelse for behov for boligudlæg til byvækst”. Dette skyldes, at der i Kalundborg by i løbet af de sidste seks år har været store investeringer i erhvervs- og boligudbygningen samt udbygning af uddannelsessektoren, som har brugt en del af den eksisterende restrummelighed for boliger, særligt i Kalundborg by. Denne udvikling ser ud til at fortsætte, og sammenholdt med færdiggørelsen af Kalundborg Motorvejen (forventeligt i 2028) forventes det at have en afsmittende effekt på boligudbygningen, da der kommer nye arbejdspladser og flere studerende til samtidig med, at den kommende infrastruktur gør transporttiden kortere til bl.a. København. Kalundborg, Svebølle og Snertinge ligger i ”vækstaksen” som følge af bl.a. den kommende motorvej.

Det største nye område til boliger udlægges i den nordøstlige kant af Kalundborg by (K04.B17), jf. kort nedenfor. Området ligger i kystnærhedszonen, men bag eksisterende bebyggelse set fra kysten, jf. nedenstående afsnit om ”Særlige hensyn”. Området kobler sig op på byens eksisterende og planlagte strukturer, da der i en radius på ca. 1 km findes dagligvarebutik, togstation, campusområde og skoler. Derudover er der kort afstand til de større arbejdspladser i byen og den kommende motorvej.

Langs motorvejens trafikakse ligger Svebølle. Her reduceres et uudnyttet boligudlæg (S11.B11), og en del af restrummeligheden omplaceres og udvides med et nyt boligområde (S1.B12), mellem Rugtvedvej og den eksisterende by. Ligeledes udlægges et boligområde (S1.B13) og et areal for blandet bolig og erhverv (S1.BL01) ved den tidligere produktionsskole i Svebølle med fokus på omdannelse/udnyttelse af den eksisterende bygningsmasse. Boligområderne kobler sig på byens eksisterende strukturer.

I Snertinge udvides et eksisterende uudnyttet boligområde (S2.B05), således byens strukturer bliver mere sammenhængende og afgrænsningen mod det åbne land tydeligere. Derudover udnyttes eksisterende veje og offentlige institutioner bedre.

Omplaceringer af boligudlæg

I Ulstrup omplaceres tre uudnyttede, ikke lokalplanlagte boligområder (i Kommuneplan 2021: K11.B04, K11.B08, K11.B09) til to andre lokationer: Området bag byens sportsbane og området bag Ulstrup Vænge, naturligt afrundet af eksisterende mose- og træbevoksning. Der har ikke været interesse i at udvikle de eksisterende boligområder og derfor har kommunen vurderet, at der kan findes andre, velegnede områder til boliger i Ulstrup. De nye områder hedder K11.B04 og K11.B08.

I Ubby-Jerslev omplaceres to sammenhængende boligudlæg (i Kommuneplan 2021: dele af U1.B05 og hele U1.B07) og flyttes til området nord for det tilbageblevne boligområde (U1.B05), som er udbygget. Omplacering sker på baggrund af væsentlige, arkæologiske hensyn, da en arkæologisk forundersøgelse har vist, at der skal gennemføres en fuld udgravning af området, hvis det skal byggemodnes. Til undersøgelse hører desuden en vurdering af, at størstedelen af arealet er tørvejord, hvilket er mindre egnet til bebyggelse pga. risikoen for sætningsskader. Området udlægges i stedet for til rekreativt område i direkte tilknytning til et eksisterende, rekreativt område. Det nye (omplacerede) boligområde placeres tæt på byens centerområde og eksisterende bolig- og rekreative områder. Det nye udlæg hedder U1.B13.

Ændring af arealanvendelser til bolig

To områder, der tidligere var udlagt til offentlige formål i Kommuneplan 2021 (K03.OF01: Raklev Skole, samt S1.0F01: Svebølle rådhus og daginstitution), omdannes til boligområder. Dette sker, fordi institutionerne er lukket og flyttet til nye lokationer. Formålet er at give mulighed for at udnytte og omdanne de eksisterende bygninger og områder.

K03.B27 i Kalundborg - Omdannelse af det tidligere offentlige område til boligområde

S1.B14 i Svebølle - Omdannelse af det tidligere offentlige område til boligområde

Rummelighed og arealforbrug

For at begrænse forbruget af god landbrugsjord og forbedre grundlaget for den kollektive trafik søges arealforbruget pr. bolig begrænset. I Kalundborg Kommune er arealforbruget som tommelfingerregel beregnet til at være ca. 8 boliger pr. ha for åben-lav bebyggelse, ca. 12 boliger pr. ha for blandet bebyggelse (åben-lav og tæt-lav) og 16 boliger pr. ha for tæt-lav bebyggelse. Det vil altid bero på det konkrete områdes stedbundne kvaliteter og udfordringer samt det specifikke behov for boligtyper og boligtæthed i relation til omgivelserne, og hensyn til grønne, rekreative strukturer og hensyn til natur og vand. F.eks. kan nogle områder være i risiko for oversvømmelse, jf. ”Oversvømmelse og klimatilpasning”, hvorfor dele af området ikke kan bebygges. Dette sikrer, at bebyggelsen bliver robust over for klimaforandringerne, og ofte kan det vandlidende område integreres som et rekreativt blågrønt element i bebyggelsen og området, hvilket forbedrer både den rekreative værdi og kvaliteten af det bebyggede miljø.

Den højeste tæthed finder man i Gørlev planområde, i det udbygningsområderne primært er udlagt til tæt-lav byggeri, for at sikre et varieret udbud af boligtyper som supplement til en overvægt af eksisterende åben-lav byggeri. Laveste tæthed findes i Høng planområde, som rummer et stort boligområde i Høng by med en høj andel af friarealer. Området er planlagt sådan for at udvikle byens grønne struktur. Mange områder i Kalundborg by har lave tætheder pga. bakket terræn, men det opvejes af høje tætheder, primært i omdannelsesområdet i midtbyen. Flere steder i Kalundborg by kan der bygges i højden på grund af eksisterende høj bebyggelse og/eller på grund af ønsket om en tydelig bymæssighed, hvilket også bidrager til byfortætning.

Planområde Skoledistrikt	Restrummelighed 2009 Antal boliger	Restrummelighed 2013 Antal boliger	Restrummelighed 2017 Antal boliger	Restrummelighed 2021 Antal boliger	Restrummelighed 2025 Antal boliger
KALUNDOBRG	1299	1251	1297	1269	1950
Rynkevang	363	413	413	250	265 (se ^)
Nyrup	58	58	104	124 (Ændringen er markant højere pga. sammenlægning af restrummeligheden fra Røsnæs)	204 (se ^)
Raklev	60	60	60	46	Raklev Skole er lukket og overført til Nyrupskolen
Herredsåsen	355	325	325	334	400 (se ^)
Årby	62	62	62	61	100 (se ^)
Rørby	77	77	77	69	35
Tømmerup	303	235	235	385	946 (se ^^^)
Røsnæs	21	21	21	-	-
SVEBØLLE	661	571	571	548	618
Svebølle	256	211	211	178	293 (se ^^^^)
Firhøj	405	375	375	370	325
Sejerø	0	0	0	0	0
UBBY-JERSLEV	219	209	209	155	181
Hvidebæk	219	209	209	155	181
GØRLEV	334	324	324	243	251
Gørlev	249	259	259	*65	201
Kr. Helsinge	85	65	65	0	50
HØNG	523	503	503	441	344
Høng	459	409	409	349	258
Buerup	51	81	81	81	68
Løve-Ørslev	13	13	13	11	18
TOTAL	3036	2858	2881	2656	3324

Tabel 1: Oversigt over Kalundborg Kommunes boligrestrummelighed. Opgørelsen indeholder både barmarksprojekter i/ved byernes udkant samt byfortætnings- og omdannelsesområder inde i byerne.

*Oplysningerne er fra Kalundborg Kommuneplan 2021-2032. Tallene er dog oplyst forkert, da der dengang var en større restrummelighed i både Gørlev og Kirke Helsinge end blot 65 boliger, hvilket det summerede antal boliger på 243 også indikerer. I denne kommuneplan er der altså ikke nye udlæg i Gørlev planområde, men de korrekte tal er i stedet angivet.

Mindre uoverensstemmelser mellem tallene i tabellen, som ikke kan begrundes som enten udtag eller nyudlæg, skyldes sandsynligvis en lille forskel i metodikken i forbindelse med opmåling af arealer og vurdering af boligtætheder.

^Eksisterende omdannelsesområder i Kalundborg midtby på ca. 380 boliger er medregnet, hvoraf ca. 200 af boligerne hører til Rynkevangsskolen, 152 hører til Skolen på Herredsåsen og de resterende 30 hører til Nyrupskolen.

^^Et ubebygget boligområde i Kalundborg by hører til Årby Skoledistrikt (Slagelsevej 245, som er godt 40 boliger)

^^^ Forslag om udlæg til byvækst, ca. 638 boliger

^^^^ Udover nyudlæg/omplaceringer af boligudlæg i udkanten af byen, gives der mulighed for byfortætning og omdannelse af Svebølle centeret, Svebølle station og Svebølles tidligere rådhus og børnehave.

En væsentlig forskel fra tidligere kommuneplaner er, at det er første gang siden Kalundborg Kommuneplan 2009-2021, at er der udlægges arealer til byvækst. I de mellemliggende planperioder har der kun været tale om omplaceringer og reduktioner af boligudlæg, men nu er der altså opstået behov for nye udlæg i Kalundborg, Svebølle og Snertinge, jf. ovenstående afsnit ”Behov for boligudbygning". Det vurderes, at der fortsat er en tilstrækkelig god restrummelighed i de øvrige byer. Dette er også med henblik på, at det er ønskeligt at fremme byfortætning og byomdannelse.

Byfortætning og omdannelse af bygninger

Byfortætning af eksisterende områder og omdannelse af bygninger til boligformål, frem for boligudbygning i åbent land, har flere fordele.

• Boligudlæg i byens periferi udvider byområdet og dermed afstandene i byen og øger kørselsbehovet.
• Byspredning tærer på areal- og naturressourcerne.
• I eksisterende byområder skaber huse og ældre plantninger læ, hvorved behovet for energi til opvarmning af supplerende bebyggelse begrænses.
• Byfortætning, særligt i byens kerne skaber mere liv i gadebilledet.
• Når eksisterende bygninger kan genanvendes, mindskes forbrug af byggematerialer. Produktion af byggematerialer er CO2 tungt.

Byfortætning må ske i god fortsættelse af byens bebyggede struktur/gadesystem, således de nye lag på en naturlig måde flyder sammen med det eksisterende byområde, og vi fortsat skaber sammenhæng og harmoniske byrum. Samtidig er det væsentligt, at vi med fortætningen ikke svækker byens grønne struktur eller kulturmiljøer tilsidesættes, tværtimod må vi tilstræbe at styrke mulighederne for udfoldelse, øge biofaktorværdien og synliggøre de historiske miljøer, der skaber forankring og identitet i bymiljøet. Ny bebyggelse bør i hovedsagen udføres i hustyper, der passer til stedets bærende karaktertræk og eksisterende bygningstypologi.

Ved byfortætning må det sikres, at nye boliger bliver tidssvarende med hensigtsmæssig disponering, gode lysforhold og adgang til opholdsarealer.

Udtjent erhvervsbebyggelse, der er egnet til omdannelse, kan eventuelt indgå i nye projekter i byen. Derved bevares en bygningsressource, der samtidig kan vidne om områdets historie. Omdannelse kan ske gennem transformation af erhvervsbygninger til fx blandet bolig- og erhvervsaktiviteter eller institutioner, liberale erhverv, atelier og værksteder, så byen får nyt liv med afsæt i eksisterende bygningsressourcer.

Parcelhusområder kan også fortættes, udnyttes bedre og gøres interessante for flere forskellige målgrupper. Gennem omdannelse af eksisterede huse til dobbelthuse og 2-etages huse til villalejligheder opnås flere og mindre boliger, som kan tiltrække flere forskellige typer af husstande. Opførsel af fælleshuse eller udendørs fællesfaciliteter på centrale arealer som er begrænset udnyttet, kan bidrage til godt naboskab og fællesskab.

Hvor der udføres ny tæt-lav bebyggelse i parcelhuskvarterer, bør en væsentlig del opføres i 2 plan, så der opnås en god variation og en tæthed der giver plads til fx fælleshus, træplantninger, grønne områder og udfoldelse.

Ved byfortætning og omdannelse skal det sikres:

• At der kan etableres boliger med gode lysforhold og friarealer med mulighed for sol og læ
• At bygningernes arkitektur og kvarterets struktur ikke tilsidesættes
• At byens grønne struktur og kulturhistoriske værdier styrkes
• At de trafikale forhold inkl. parkering vil fungere tilfredsstillende

Der er muligheder for omdannelse af eksisterende bygninger, fx ved Raklev Skole, tidligere børnehave og rådhus i Svebølle, samt ved produktionsskolen i Svebølle.

Byomdannelse

Områder til byomdannelse kan udpeges i kommuneplanen efter planlovens § 11. For disse egentlige byomdannelsesområder gælder, at støjbelastende erhvervsaktiviteter skal være afsluttet eller under ophør i den overvejende del af området.

I lokalplaner for egentlige byomdannelsesområder kan arealer, der er belastet med erhvervsstøj, udlægges til støjfølsom anvendelse, når der er sikkerhed for, at støjbelastningen ophører i løbet af en periode, der ikke væsentligt overstiger 8 år efter lokalplanens bekendtgørelse. Hermed er der mulighed for at sætte gang i en gradvis omdannelse af området til boliger, andre byformål m.v., der i en begrænset periode udsættes for en lidt højere støjbelastning fra erhverv, end de sædvanlige vejledende støjgrænser tillader.

Udpegningen af byomdannelsesområder giver også mulighed for at sikre driften af områdets fællesarealer og -anlæg gennem krav i lokalplan om dannelse af grundejerforening.

Muligheder for fortætning findes i eksisterende erhvervsområder og centerområder under omdannelse, særligt i de større byer som Kalundborg og Høng. Her findes der ældre erhvervsarealer og bygninger i de centrale byområder som fx ved Elmegade i Kalundborg med mulighed for ca. 200 boliger, samt Østergade i Høng med mulighed for ca. 50 boliger og stationsområdet i Svebølle samt ved Høng Center og Svebølle centret.

 

Stedsanalyse som princip for planlægningen 

Steder indeholder iboende kvaliteter, udfordringer og særegne potentialer, som skal undersøges i arbejdet forud for lokalplanlægning af nye boligområder. Projekter bør bidrage til en positiv stedsudvikling og ses i sammenhæng med dets historie, omgivelserne og de naturgivne forhold. Ny bebyggelse skal tilpasses stedets karakter og tage udgangspunkt i det konkrete byrum/landskab og dets omgivelser, og det må sikres, at projekt og sted gensidigt kan give hinanden noget nyt, der øger stedets værdier og bæredygtighed.

Stedsanalysen skal indeholde en beskrivelse af projektområdet og dets karaktertræk med redegørelse for områdets potentialer, udfordringer og særlige fokuspunkter. Beskrivelse kan som udgangspunkt indeholde følgende overskrifter:

• Byen og områdets historie
• Områdets struktur og karaktertræk
• Kulturlandskabets hovedtræk
• Terrænforhold og landskabsbillede
• Adgangsforhold med veje og stier og tilkobling til omgivelserne
• Støjforhold og andre miljøforhold, naturbeskyttelsesforhold
• Kortlægning af dræn, ledninger og rør i jorden
• Oversvømmelsestruede områder og vurdering af muligheder for afværgeforanstaltninger, jf. tema ”Oversvømmelse og klimatilpasning”
• Mulighederne for at skabe, sammenhængende blå og grønne strukturer
• Styrkelse af økologiske forbindelser og naturområde
• Bæredygtighed og sundhed samt muligheder for udvikling af fællesskaber med fokus på social og kulturel forankring

Når de iboende kvaliteter og potentialer er kortlagt, og væsentlige synergier træder frem, er der rigere mulighed for at f.eks.:

• at få skabt sammenhængende naturområder, som samtidig kan bidrage til områdets vandhåndtering og rekreative anvendelse,
• at skabe gode stiforbindelser inden for området og til omgivelserne, som bidrager til mere bevægelse i hverdagen med adgang til eksisterende by, naturen og rekreative områder.
• at skabe gode opholdsrum og fællesarealer, som inviterer til møder og samvær mellem mennesker.
• at eventuelle udfordringer med oversvømmelse fra vand bliver kortlagt i et meget tidligt stadie, hvorved nyt byggeri og anlæg kommer til at foregå på en robust og sikker måde, så hverken nye eller eksisterende områder udsættes for øget risiko for oversvømmelse. Ved at tænke vand tidligt ind i analysen og planlægningen af et område, kan en risiko blive vendt til en ressource, da vand ofte bidrager rekreativt og naturmæssigt til et område.

Uddybning af ovenstående kan læses under temaet ‘Vision og udvikling – Stedsanalyse som princip for planlægningen ’. Der kan desuden indhentes forslag til stedsanalysens opbygning hos Kalundborg Kommune. Stedsanalysen er et vigtigt forarbejde, som også kan benyttes i forbindelse med den senere miljøvurdering og/eller miljøvurderingsscreening.

 

Særlige hensyn

• Ved udlæg af nye arealer i Kalundborg Kommune er der særlig fokus på kystlandskabet, idet en stor del af kommunens areal er omfattet af kystnærhedszonen, der dækker arealer i en afstand på 3 km fra kysten. Der gælder særlige regler i Kystnærhedszonen, som søges friholdt for bebyggelse, og nødvendig udbygning søges placeret bag eksisterende bebyggelse.
• Nye udbygningsområder er prioriteret i forhold til adgangen til større infrastrukturanlæg. Flere områder ligger stationsnært og tæt på anden kollektiv trafik, men er samtidig tilgængelige fra hovedvejnettet.
• Det er kommunalbestyrelsens mål at udbygningen udenfor hoved- og lokalcentrene skal foregå afbalanceret og i tæt samarbejde med borgerne, under hensyn til natur-, miljø- og kulturværdierne.
• Ved udlæg af udbygningsområder skal der tages omfattende hensyn til beskyttelsen af kommunens mange natur- og miljømæssige, kulturhistoriske og landskabelige værdier. I den videre planlægning kan der med fordel arbejdes med disse værdier og de kan bidrage som strukturelle og identitetsskabende elementer, der kan styrke bokvaliteterne og de rekreative værdier i området.
• Bebyggelse skal tilpasses og integreres i landskabet.
• Der skal være en klar adskillelse mellem bymæssig bebyggelse og det åbne land. En grøn og dynamisk overgang mellem by og land kan med fordel ske med landskabelig bearbejdet beplantning. Der skal skabes sammenhæng mellem åbent land og eksisterende og nye grønne områder, ved at sikre grønne kiler for bymæssig bebyggelse, der vender ud mod åbent land.

Der henvises i øvrigt til afsnittet om Bæredygtig udvikling og Karakteristik af planområder.

 

Redegørelse for planlægning i kystnærhedszonen

Rammeområde K04.B17 i Kalundborg Øst

Det nye rammeområde K04.B17 er et boligudbygningsområde med åben-lav og tæt-lav bebyggelse samt etagehuse i op til 4 etager. Der vil kunne opføres op til ca. 638 boliger i området. Boligområdet indgår i kommunens dispositionsplan for udvikling af det nordøstlige hjørne af byen, hvor der pt. opføres de første 136 boliger.

Boligområdet ligger i den yderste del af kystnærhedszonen og bag Kalundborg byområde og erhvervsområdet ved Novo-byen i forhold til kysten, hvorfor bebyggelsen ikke vil påvirke kystprofilet væsentligt. Den del af byen som ligger uden for kystnærhedszonen er planlagt til erhverv

Området planlægges med god tilgængelighed til sti- og hovedvejssystemet, herunder den kommende motorvej mod København.

 

Rammeområde K11.B04 og K11.B08 i landsbyen Ulstrup på Røsnæs

De nye rammeområder til boligudbygning erstatter gældende rammeområder K11.B04, K11.B08 og K11.B09. De to nye områder ligger tættere på eksisterende bebyggelse og i direkte forlængelse af eksisterede landsbyafgrænsning.

Område K11.B04 placeres lige nord for den gl. landsbykerne, nord for landsbyens boldbaner. Område K11.B08 ligger i den nyere del af landsbyen, øst for den gamle landbykerne, som ikke vil blive påvirket af bebyggelsen. Bebyggelsen vil ligge tæt på Røsnæsvej, hvor hovedadgangsvejen til området etableres fra.

I boligområderne kan der opføres åben-lav og tæt-lav bebyggelse i 1-1,5 etage, der kan bygges ca.15 boliger i hvert af områderne.

Hele Røsnæs ligger i kystnærhedszone. De to nye områder erstatter som nævnt tre mindre rammeområder nord for den gl. landsbykerne, der ville ligge højere i landskabet og ville være synlige fra kystområdet. De nye områder ligger lavere og i et mere jævnt terræn, bag eksisterende parcelhusudstykninger mod syd og i god afstand fra kysten mod nord, hvorfor bebyggelsen ikke vil påvirke kystprofilet væsentligt.

 

Kommuneplanens øvrige omplaceringer af boligområder og nyudlæg til boliger ligger uden for kystnærhedszonen.